Achat ou location pour son cabinet de kiné ?

En tant que kiné libéral, le choix de votre cabinet n’est pas qu’une question d’adresse. C’est poser les bases de votre relation patient, de votre confort au travail, et de la pérennité de votre activité. 🔎 Entre location et achat, vous hésitez ? C’est normal. Ce choix impacte vos finances, votre souplesse d’installation et vos perspectives d’évolution. 👉 Dans cet article, on fait le point sur les options qui s’offrent à vous, avec des données à jour, des exemples concrets, et des conseils pour choisir en toute confiance.

Louer son cabinet kiné : commencer léger pour mieux grandir

Parce qu’avant de s’ancrer, il faut parfois explorer. La location est souvent le premier choix des kinés débutants, et ce n’est pas un hasard. En 2025, avec des taux d’intérêt encore élevés (aux alentours de 4 % en moyenne selon l’Observatoire Crédit Logement CSA), louer permet de se lancer sans s’endetter lourdement.

Les avantages de la location de son cabinet kiné :

• ✅ Flexibilité : changer de local est plus simple si vous déménagez ou changez de stratégie.
• ✅ Investissement de départ faible : pas d’apport ni de frais de notaire.
• ✅ Fiscalité avantageuse : le loyer et les charges (électricité, assurance, entretien) sont déductibles du résultat imposable.

Mais attention à certaines limites :

• Vous ne constituez aucun patrimoine.
• Les travaux et aménagements doivent être autorisés par le propriétaire.
• Un bail professionnel ne garantit pas le renouvellement automatique (contrairement au bail commercial), ce qui vous expose à une fin de contrat sans recours.

💡 À savoir : les baux professionnels durent généralement 6 ans, renouvelables, mais peuvent être rompus avec un préavis de 6 mois. Le bailleur n’a pas à justifier son refus de renouvellement.

En 2025, dans quels cas privilégier la location ?

• ➡️ Si vous démarrez votre activité.
• ➡️ Si vous hésitez sur votre zone d’installation.
• ➡️ Si vous prévoyez une installation temporaire (ex : remplacements (au cabinet du titualire), activité complémentaire (cela inclus les activités annexes qui se font hors des murs du cabinet médical).

Achat du cabinet kiné : quand l’autonomie devient aussi un actif

Faire l’achat de son cabinet kiné, c’est investir dans son activité… mais également dans son avenir. En 2025, malgré des taux d’intérêt élevés, l’achat reste souvent rentable sur le long terme, en particulier dans les zones rurales ou semi-urbaines.

L’achat du cabinet kiné est avantageux à long terme car :

• Vous maîtrisez totalement votre espace (aménagements, travaux, sous-location…).
• Vous capitalisez : chaque mensualité contribue à créer un patrimoine immobilier.
• Vous évitez les hausses de loyers imprévisibles.
• Vous pouvez transmettre ou louer le local à la retraite.
• Vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse : les charges (électricité, assurance, entretien) sont déductibles du résultat imposable. Vous pouvez aussi déduire les charges de copropriété si c’est une maison médicale par exemple.

Les options pour acheter votre cabinet kiné

Exemples de coût en 2025 :

• Local de 80 m² à Toulouse : 190 000 € ( attention les prix peuvent varier)
• Apport personnel : 20 000 €
• Emprunt sur 20 ans à 4,1 % → Mensualité ≈ 1 145 €/mois
• Loyer moyen pour un local similaire : 1 250 €

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

💡 Bon à savoir : avec un achat bien négocié et des mensualités inférieures au loyer local moyen, vous pouvez économiser tout en capitalisant. Il faut aussi prendre en considération que les normes d’accueil et environnementales évoluent tout le temps. Cela implique des investissements non prévisibles.
Enfin, gardez en tête que la fiscalité à la revente est à prendre en compte pour ne pas avoir de mauvaises surprises 😉

Questions clés avant l’achat du cabinet kiné :

• Avez-vous un apport suffisant (10 à 20 % du prix) ?
• Votre activité est-elle stable et pérenne ?
• Le local est-il aux normes ERP et PMR (obligatoire) ?
• Avez-vous vérifié les aides disponibles dans la zone ?

Qu’en est-il pour les kinés BNC

Si vous êtes en BNC réel (régime le plus courant en libéral), vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, les frais de dossier, l’amortissement du bien ou encore les charges liées au local (taxe foncière, entretien…). L’achat via SCI ou à titre personnel implique des arbitrages fiscaux plus complexes : il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans votre métier comme Horizon ComptaExpert (📞04 90 84 20 43) pour choisir la meilleure option selon votre situation.

Le crédit-bail immobilier : pour concilier test et investissement

Encore peu connu des kinés, le crédit-bail est un contrat locatif avec option d’achat. Il permet de louer un local pendant 7 à 15 ans, avec une possibilité d’achat du cabinet kiné à la fin pour un montant prédéfini.

Atouts du crédit-bail :

• Pas d’apport initial nécessaire
• Les loyers sont déductibles comme en location
• Possibilité d’achat du cabinet sans renégocier un prêt

Limites :

• Le coût total est supérieur à un prêt classique
• Moins de souplesse contractuelle
• Peu développé dans certaines zones rurales

En résumé, que choisir en fonction votre profil ?

💡 Conseil : si vous débutez ou souhaitez rester flexible, la location reste la plus simple à gérer. Si votre activité est bien lancée et que vous souhaitez capitaliser, l’achat est un investissement stratégique. Et si vous hésitez encore, le crédit-bail peut vous permettre de tester sans pression.

Les aides financières pour l’achat d’un cabinet kiné en 2025

​En 2025, l’Assurance Maladie propose plusieurs dispositifs financiers pour inciter l’installation et le maintien des masseurs-kinésithérapeutes dans les zones identifiées comme « très sous-dotées » en offre de soins. Ces aides sont conditionnées à des engagements spécifiques et ne sont pas cumulables entre elles.

Par ailleurs, les aides à l’installation versées par la CPAM peuvent être imposables : pensez à vérifier.

Contrat d’Aide à la Création de Cabinet des Masseurs-Kinésithérapeutes (CACCMK)

Le Contrat d’Aide à la Création de Cabinet des Masseurs-Kinésithérapeutes (CACCMK) est un dispositif incitatif mis en place par l’Assurance Maladie pour encourager l’installation de professionnels dans les zones très sous-dotées. Pour en bénéficier, la ou le kiné doit créer ou reprendre un cabinet principal situé dans une zone identifiée comme très sous-dotée par l’Agence Régionale de Santé (ARS), et s’engager à y exercer pendant au moins cinq ans. Durant la première année, un minimum de 2 000 actes doit être réalisé, puis 3 000 actes les années suivantes, avec au moins 50 % de l’activité effectuée dans la zone concernée. Il est aussi nécessaire de ne pas cumuler ce contrat avec un autre dispositif incitatif, tel que le CAIMK ou le CAMMK. Ces conditions ont pour objectif de garantir une présence durable et renforcée des kinés dans les territoires à faible densité médicale.

Le montant de l’aide peut atteindre jusqu’à 49 000 €, répartis en quatre versements échelonnés sur cinq ans :

• 30 000 € à la signature du contrat (année N) ;
• 9 000 € en année N+2 (au titre de l’année N+1) ;
• 5 000 € en année N+3 (au titre de N+2) ;
• 5 000 € en année N+4 (au titre de N+3).

💡 Avantage supplémentaire : les bénéficiaires peuvent également percevoir une rémunération complémentaire de 300 € par mois pour l’accueil d’un(e) étudiant(e) stagiaire à temps plein.

Contrat d’Aide à l’Installation des Masseurs-Kinésithérapeutes (CAIMK)

Le Contrat d’Aide à l’Installation des Masseurs-Kinésithérapeutes (CAIMK) s’adresse aux kinésithérapeutes qui souhaitent s’installer dans un cabinet existant situé en zone très sous-dotée, à condition que ce cabinet ait été ouvert depuis moins d’un an. Ce contrat vise à soutenir l’installation durable des professionnels dans les territoires où l’accès aux soins est insuffisant. Vous devez vous engager à exercer pendant cinq ans dans cette zone, à réaliser au moins 2 000 actes la première année, puis 3 000 actes par an ensuite, tout en veillant à ce que plus de 50 % de son activité y soit concentrée pour être éligible à cette aide. Comme pour les autres aides, il n’est pas possible de cumuler ce contrat avec le CACCMK ou le CAMMK.

Le montant de l’aide peut atteindre jusqu’à 34 000 €, répartis en quatre versements sur cinq ans :

• 15 000 € à la signature du contrat (année N) ;
• 9 000 € en année N+2 (au titre de l’année N+1) ;
• 5 000 € en année N+3 (au titre de N+2) ;
• 5 000 € en année N+4 (au titre de N+3).

💡 Avantage supplémentaire : accueillez un(e) étudiant(e) stagiaire à temps plein et touchez 300 € de plus par mois, versés par l’Assurance Maladie.

Contrat d’Aide au Maintien de l’Activité des Masseurs-Kinésithérapeutes (CAMMK)

L’Assurance Maladie a conçu le Contrat d’Aide au Maintien de l’Activité des Masseurs-Kinésithérapeutes (CAMMK) pour soutenir les kinésithérapeutes déjà installés dans une zone très sous-dotée, en leur offrant un appui financier pour continuer à y exercer. Ce contrat permet de consolider l’offre de soins dans les territoires les plus fragiles, en valorisant l’engagement des professionnels qui y travaillent. Pour être éligible, la ou le kiné doit exercer en zone très sous-dotée, s’engager à y rester durant trois ans, et à réaliser au moins 50 % de son activité dans cette zone. Ce contrat n’est pas cumulable avec les dispositifs CAIMK ou CACCMK.

L’aide financière s’élève à 4 000 € par an, pendant trois ans, avec un renouvellement tacite possible si les conditions d’éligibilité sont toujours remplies.

💡 Avantage supplémentaire : comme pour les autres contrats incitatifs, il est possible de bénéficier d’une rémunération complémentaire de 300 € par mois pour l’accueil d’un(e) étudiant(e) stagiaire à temps plein.

Identifier les zones éligibles

Les Agences Régionales de Santé (ARS) définissent les zones « très sous-dotées » en fonction de l’accessibilité aux soins. Pour connaître la classification de votre zone d’installation, vous pouvez consulter le simulateur Rezone Kiné mis à disposition par l’Assurance Maladie.

Comment adhérer à ces contrats ?

Pour bénéficier de ces aides, vous devez contacter votre caisse d’Assurance Maladie qui vous fournira les informations nécessaires et les démarches à suivre. Il est important de noter que ces contrats ne sont pas cumulables entre eux.​

💡 Bon à savoir : En ce qui concerne les ZFRR (Zones Franches Rurales Réhabilitées) et ZFU (Zones Franches Urbaines), ces dispositifs permettent effectivement de bénéficier d’avantages fiscaux (exonérations d’impôts ou de charges sociales, par exemple). Ces avantages sont généralement cumulatifs avec les aides financières telles que les CACCMK ou CAIMK, mais sous certaines conditions spécifiques. Il est donc possible de bénéficier simultanément des deux types d’aides fiscales, mais il est recommandé de vérifier les règles de cumul auprès d’un expert-comptable ou des autorités fiscales pour s’assurer du respect des conditions de chacun des dispositifs.

Achat ou location du cabinet kiné ? Une décision à la croisée de votre vision et de vos moyens

Vous l’aurez compris, ce choix n’est pas qu’une affaire de chiffres, c’est une projection de votre avenir professionnel. Alors, avez-vous fait votre choix ? Si vous avez des questions sur le sujet, n’hésitez pas à nous les poser en commentaires !